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Muito embora seja comum entender como anti-social uma pessoa introvertida, avessa ao outro sentido, lá expressão “anti-social” está intimamente ligada a todo e qualquer condômino que insiste reiterada, no descumprimento das normas do condomínio.

Não se trata de um condômino mal educado. Aqui o caso é bem mais grave, extrapola o comportamento da falta de educação. A pessoa a que este artigo se refere é aquele vizinho que ultrapassa todos os limites do aceitável, tornando quase impossível a convivência com o mesmo.

O que se espera dos condôminos é que de fato todas as normas criadas sejam fielmente cumpridas por todos, contudo por vezes esta expectativa é totalmente frustrada, pois sempre haverá aquele classificado como o descumpridor das regras. Geralmente nas regras condominiais previstas na convenção, bem como nas normas gerais de direito, existem os mecanismos de sanção, mas o Código Civil, buscando resolver situações mais graves, aborda alguns deles no próprio artigo 1.336 e sugere punição aos descumpridores no artigo 1.337, senão vejamos:

Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Assim, percebe-se a preocupação do legislador em forçar o condômino a cumprir com suas obrigações dentro do ambiente condominial, impondo no caso de transgressão a multa pecuniária, cuja base de cálculo é a contribuição mensal paga a título de taxa de condomínio.

Ressalta-se que essa multa, por ser de natureza legal, ou seja, estar prevista no Código Civil, independe de previsão na convenção de condomínio, mas só pode ser aplicada em casos de descumprimento reiterado, não podendo jamais ser aplicada em descumprimentos pontuais e esporádicos.

Infelizmente, a lei Civil não aborda neste artigo outras medidas que poderiam ser adotadas, caso a aplicação das multas não sejam suficientes para coibir o comportamento, contudo, em meu entendimento nem por isso se esgota a possibilidade de resolver o problema.

Caso a aplicação de multa não seja suficiente para impedir a conduta do condômino anti-social, os condôminos, o condomínio ou o possuidor prejudicado, poderão propor ação indenizatória ou de obrigação de fazer ou não fazer, com pedidos de tutela específica, conforme prevê o Código de Processo Civil em seus artigos 139, IV, 497 a 500, §1º, e 537. E no caso de uma Ação de obrigação de fazer ou de não fazer, há várias imposições que o juiz poderá determinar para resolver o problema, tais como: a imposição de multa, a busca e apreensão, a remoção de pessoas e coisas, o desfazimento de obras e o impedimento de atividade nociva, podendo, caso necessário, requisitar o auxílio de força policial (art. 536, §1º).

Inclusive cabe em extremos a medida da expulsão do condômino com comportamento antissocial reiterado do prédio. Contudo, ressalta-se que, caso haja tal medida, o condômino permanecerá com a posse indireta, podendo exercer seu poder de propriedade, ou seja, não poderá morar no imóvel, mas poderá cedê-lo, aluga-lo, transferindo o exercício da posse direta a terceiros.

Importante, contudo, esclarecer que a exclusão temporária ou definitiva de condômino anti-social é possível desde que haja previsão convencional e após se esgotar todos os outros recursos previstos nas normas internas do condomínio. Após aprovação da exclusão por 3/4 dos condôminos em assembleia especialmente convocada e dando direito de defesa ao condômino nocivo, sendo ainda necessária uma ação judicial para se executar a decisão do condomínio.

Escrito por: Marcos Roberto Velozo.